Главная > Полезная информация

Нотариальное оформление сделок с 2016 года

Изменения в обязательном нотариальном оформлении сделок, введенном с 2016 года на вторичном рынке недвижимости.

КАКИЕ же СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ на ВТОРИЧНОМ рынке необходимо УДОСТОВЕРЯТЬ У НОТАРИУСА С 2016 ГОДА?

Плохо нам от этого будет, хорошо или «ни холодно, ни жарко»?

   Итак, до января 2016 года обязательно было заверять у нотариуса только следующие сделки:

    - Ипотеки;
    - Ренты;
    - Пожизненного содержания с иждивением;
    - Брачный договор;
    - Завещание.

   Но с 1 января 2016 года в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введены изменения, касающиеся нотариального удостоверения сделок.

И теперь обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

- сделки по продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;
- сделки по продаже недвижимости, которая принадлежит гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

И, что очень важно:

- сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу  (не участнику общей долевой собственности), плюс к этим сделкам на основании ФЗ от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" добавились сделки, в которых  все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Это очень-очень важно, так как на вторичном рынке очень много квартир оформлено в долевую собственность, 
то количество обязательного нотариального удостоверения возрастет в разы! 

   Необходимо учитывать, что заключать предварительные договоры купли-продажи в отношении перечисленного выше имущества теперь тоже необходимо в нотариальной форме. Это связано с тем,  что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор (ст. 429 ГК РФ). Такие преддоговора обязывает предоставлять своих ипотечных заемщиков Сбербанк для выпуска их на сделку! Если же Вы заключите предварительной договор в простой письменной форме, не удостоверив у нотариуса, то такой договор будет ничтожен. 

Плюсы и минусы обязательного нотариального удостоверения таких сделок.

ПЛЮСЫ.

Сроки.

   Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» бывает очень актуален. И в данном случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде с ЭЦП нотариуса вообще до 1 дня.

   Имущественные гарантии (так называемые).

   Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще надо доказать. Но все же, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. К тому же помимо этого теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который вроде бы обязуется дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Ну и естественно, остается совсем «немного» - только доказать этот ущерб.  

МИНУСЫ.

Все остальное можно отнести только к минусам.

   Не получится «уменьшить» сумму договора. Не говорю правильно это или нет. Но факт в том, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами – той, которая отражается в договоре, и той, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» практически невозможно.

   Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью риэлторы почти всегда берут на себя функцию «контроля» за передачей денег, т.е. отслеживают эту самую передачу и правильное оформление условий доступа к банковской ячейке (ячейкам) в договорах аренды этих самых ячеек после регистрации перехода права на нового покупателя. Маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение недешево.

   Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитование, субсидии (например, для военнослужащих) также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом и пока абсолютно непонятно, сможет ли все это организовать и обеспечить нотариус. Таким образом, количество квартир, подходящих под ипотечные сделки или субсидии намного уменьшится. И у ипотечных покупателей, которые только недавно вновь вышли на рынок возникнут новые нерешаемые и не зависящие от них проблемы. 

   Ну и последнее - Расценки.

   Все это в свою очередь ведет к удорожанию самих сделок.  

   Не буду перечислять то, как высчитываются цены на нотариальное оформление, скажу лишь, что

для всех сделок (кроме сделок между родственниками) максимальная стоимость нотариального удостоверения в случае его обязательности составляет 25000 руб.+ госпошлина на регистрацию и другие расходы (составление проекта договора купли-продажи, доверенностей на регистрацию, различных нотариальных заявлений...).

   Но, что самое интересное, что при так называемом необязательном нотариальном оформлении, т.е. если Вы продаете свою квартиру, в которой только один собственник, т.е. собственность в ней не долевая, то по ней не требуется обязательного нотариального удостоверения! Вроде хотя бы это осталось нетронутым и очень удобно? НО! Но, если Ваша квартира участвует в цепочке с другими альтернативными квартирами, то, чтобы переход права по Вашей квартире был зарегистрирован в те же сроки, что и по всей цепочке, а не в течение двух недель, как это происходит при простой письменной форме договора, то договор купли-продажи и по Вашей квартире тоже придется удостоверять нотариально! А так как это считается лично Вашей инициативой и по закону сделка по Вашей квартире с одним собственником не требует нотариального удостоверения, то и расценки у нотариуса за такое удостоверение гораздо выше, и здесь уже нет фиксации максимальных нотариальных тарифов!

   Например, если кадастровая стоимость Вашей квартиры, в которой один собственник, равна 15 000 000 руб., то ее нотариальное удостоверение вместе с регистрацией перехода права составляет более 36 000 рублей и ни о каких 25000 здесь речь уже не идет!  Здорово нотариусы пролоббировали закон о нотариальном удостоверении, а? 

   Так что теперь обязательное нотариальное удостоверение сделок не облегчило нам жизнь, как нам это преподносилось, а только повысило ее дороговизну и усложнило весь рынок недвижимости! А ведь нотариус не риэлтор и он не участвует в процессе поиска и подбора вариантов для покупателя, не рекламирует и не показывает квартиру продавца, не ведет переговоров, не участвует в торгах, не согласовывает действия всех участников сделки, не регулирует и не отслеживает подписание авансовых договоров, не собирает справки и документы по квартире для ипотечного заемщика, не  участвует в закладке денег в банке и в прочих "мелочах", которыми вплотную занимаются риэлторы. И если что-то во время подписания договора купли-продажи пойдет не так, нотариус попросту развалит всю сделку. 


  Дополнительные расходы.

   Помимо перечисленных выше платежей, нотариус возьмет дополнительные сборы за так называемые услуги «правового и технического характера». Стоимость таких услуг нигде не фиксируется и устанавливается нотариальным сообществом индивидуально. И недешево. Так что при необходимости нотариального оформления сделки уточните у нотариуса окончательную цену такого удостоверения.

    

Источники: http://m.garant.ru/ и  http://www.gorodorel1.ru/

Новости

14.11.2016

Квартиры в Москве: на вторичный рынок вновь пришла стагнация.

подробнее

12.05.2016

Россияне больше не покупают большие квартиры.

подробнее

29.04.2016

Россияне снова потянулись за ипотечными кредитами.

подробнее

30.03.2016

Покупатели есть, но покупать не спешат?

подробнее

18.01.2016

Что нам ожидать от новых налоговых правил?

подробнее

06.10.2015

Предложение - на максимуме. Спрос- на минимуме.

подробнее

12.07.2015

Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы. «Осенью не будет полегче».

подробнее

06.07.2015

Повышение квалификации в сфере ипотечного кредитования. Сертификат Банка Москвы/группы ВТБ.

подробнее

06.06.2015

Банк Москвы с поддержкой группы ВТБ снизил ипотечную ставку на покупку вторичного жилья на 1%.

подробнее

05.04.2015

"Вторичка" не выживет без ипотеки.

подробнее
все новости

Быстрая связь