Изменения в обязательном нотариальном оформлении сделок, введенном с 2016 года на вторичном рынке недвижимости.

КАКИЕ же СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ на ВТОРИЧНОМ рынке необходимо УДОСТОВЕРЯТЬ У НОТАРИУСА С 2016 ГОДА?

Плохо нам от этого будет, хорошо или «ни холодно, ни жарко»?

   Итак, до января 2016 года обязательно было заверять у нотариуса только следующие сделки:

    - Ипотеки;
    - Ренты;
    - Пожизненного содержания с иждивением;
    - Брачный договор;
    - Завещание.

   Но с 1 января 2016 года в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введены изменения, касающиеся нотариального удостоверения сделок.

И теперь обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

- сделки по продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;
- сделки по продаже недвижимости, которая принадлежит гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

И, что очень важно:

- сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу  (не участнику общей долевой собственности), плюс к этим сделкам на основании ФЗ от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" добавились сделки, в которых  все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Это очень-очень важно, так как на вторичном рынке очень много квартир оформлено в долевую собственность, 

то количество обязательного нотариального удостоверения возрастет в разы! 

   Необходимо учитывать, что заключать предварительные договоры купли-продажи в отношении перечисленного выше имущества теперь тоже необходимо в нотариальной форме. Это связано с тем,  что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор (ст. 429 ГК РФ). Такие преддоговора обязывает предоставлять своих ипотечных заемщиков Сбербанк для выпуска их на сделку! Если же Вы заключите предварительной договор в простой письменной форме, не удостоверив у нотариуса, то такой договор будет ничтожен. 

Плюсы и минусы обязательного нотариального удостоверения таких сделок.

ПЛЮСЫ.

Сроки.

   Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» бывает очень актуален. И в данном случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде с ЭЦП нотариуса вообще до 1 дня.

   Имущественные гарантии (так называемые).

   Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще надо доказать. Но все же, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. К тому же помимо этого теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который вроде бы обязуется дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Ну и естественно, остается совсем «немного» - только доказать этот ущерб.  

МИНУСЫ.

Все остальное можно отнести только к минусам.

   Не получится «уменьшить» сумму договора. Не говорю правильно это или нет. Но факт в том, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами – той, которая отражается в договоре, и той, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» практически невозможно.

   Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью риэлторы почти всегда берут на себя функцию «контроля» за передачей денег, т.е. отслеживают эту самую передачу и правильное оформление условий доступа к банковской ячейке (ячейкам) в договорах аренды этих самых ячеек после регистрации перехода права на нового покупателя. Маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение недешево.

   Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитование, субсидии (например, для военнослужащих) также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом и пока абсолютно непонятно, сможет ли все это организовать и обеспечить нотариус. Таким образом, количество квартир, подходящих под ипотечные сделки или субсидии намного уменьшится. И у ипотечных покупателей, которые только недавно вновь вышли на рынок возникнут новые нерешаемые и не зависящие от них проблемы. 

   Ну и последнее - Расценки.

   Все это в свою очередь ведет к удорожанию самих сделок.  

   Не буду перечислять то, как высчитываются цены на нотариальное оформление, скажу лишь, что

для всех сделок (кроме сделок между родственниками) максимальная стоимость нотариального удостоверения в случае его обязательности составляет 25000 руб.+ госпошлина на регистрацию и другие расходы (составление проекта договора купли-продажи, доверенностей на регистрацию, различных нотариальных заявлений...).

   Но, что самое интересное, что при так называемом необязательном нотариальном оформлении, т.е. если Вы продаете свою квартиру, в которой только один собственник, т.е. собственность в ней не долевая, то по ней не требуется обязательного нотариального удостоверения! Вроде хотя бы это осталось нетронутым и очень удобно? НО! Но, если Ваша квартира участвует в цепочке с другими альтернативными квартирами, то, чтобы переход права по Вашей квартире был зарегистрирован в те же сроки, что и по всей цепочке, а не в течение двух недель, как это происходит при простой письменной форме договора, то договор купли-продажи и по Вашей квартире тоже придется удостоверять нотариально! А так как это считается лично Вашей инициативой и по закону сделка по Вашей квартире с одним собственником не требует нотариального удостоверения, то и расценки у нотариуса за такое удостоверение гораздо выше, и здесь уже нет фиксации максимальных нотариальных тарифов!

   Например, если кадастровая стоимость Вашей квартиры, в которой один собственник, равна 15 000 000 руб., то ее нотариальное удостоверение вместе с регистрацией перехода права составляет более 36 000 рублей и ни о каких 25000 здесь речь уже не идет!  Здорово нотариусы пролоббировали закон о нотариальном удостоверении, а? 

   Так что теперь обязательное нотариальное удостоверение сделок не облегчило нам жизнь, как нам это преподносилось, а только повысило ее дороговизну и усложнило весь рынок недвижимости! А ведь нотариус не риэлтор и он не участвует в процессе поиска и подбора вариантов для покупателя, не рекламирует и не показывает квартиру продавца, не ведет переговоров, не участвует в торгах, не согласовывает действия всех участников сделки, не регулирует и не отслеживает подписание авансовых договоров, не собирает справки и документы по квартире для ипотечного заемщика, не  участвует в закладке денег в банке и в прочих "мелочах", которыми вплотную занимаются риэлторы. И если что-то во время подписания договора купли-продажи пойдет не так, нотариус попросту развалит всю сделку. 

  Дополнительные расходы.

   Помимо перечисленных выше платежей, нотариус возьмет дополнительные сборы за так называемые услуги «правового и технического характера». Стоимость таких услуг нигде не фиксируется и устанавливается нотариальным сообществом индивидуально. И недешево. Так что при необходимости нотариального оформления сделки уточните у нотариуса окончательную цену такого удостоверения.

Источники: http://m.garant.ru/ и  http://www.gorodorel1.ru/