Главная > Полезная информация

Банковские ячейки в сделках с недвижимостью

   Многие из вас наверняка слышали о существовании такой банковской услуги, как аренда индивидуальных банковских сейфов (ячеек). В этой статье я постараюсь объяснить принцип пользования данной услугой.

   Итак, индивидуальный банковский сейф (ячейка) представляет собой место для хранения различных ценностей с повышенной гарантией их сохранности. Сейфы (ячейки) размещаются в специально оборудованном помещении с высокой степенью защищенности от взлома и доступа посторонних лиц, которое называется депозитным хранилищем.

   Клиент сам решает, что он будет хранить в арендованной ячейке. Это могут быть различные документы, драгоценности, наличные деньги.

   Но, пожалуй, наиболее популярной целью, для которой арендуются индивидуальные банковские ячейки, сегодня стало страхование рисков при осуществлении расчетов по сделкам с недвижимостью. Вообще, раньше основным способом расчетов при купле-продаже квартир была элементарная передача денег из рук в руки. Делалось это в присутствии нотариуса, а порой и просто в машине на коленке. Сегодня специалисты относят этот вид расчетов к «пещерным» из-за их ненадежности и высокой степени риска. Ведь существует множество обстоятельств, которые могут привести к недействительности сделки и отказу в регистрации прав на недвижимость. В этом случае вернуть отданные деньги будет более чем проблематично. Но не только это важно, могут возникнуть проблемы и в связи с обманом со стороны покупателя, вручившего поддельные купюры, и т.п.

   В отношении юридических лиц и при совершении сделок на первичном рынке уже введено правило безналичных расчетов. Если одной из сторон по сделке купли-продажи недвижимости является юридическое лицо, то в качестве страховочного инструмента используется безотзывный банковский аккредитив. Основным недостатком данного способа расчетов является его высокая стоимость для клиента, ведь размер платы за аккредитив, как правило, прямо пропорционален сумме сделки.

   На вторичном рынке недвижимости до сих пор основным способом расчета между физическими лицами остаются наличные деньги, и аренда индивидуальной банковской ячейки позволяет свести риски мошенничества к минимуму.

   В чем же плюсы использования этой банковской услуги для покупателей и продавцов недвижимости? Продавец получает гарантию того, что в случае успешной регистрации сделки, вне зависимости от воли покупателя, он сможет получить свои деньги, достав их из арендованной банковской ячейки. Покупатель, в свою очередь, тоже может быть уверен, что в случае, если по каким-либо причинам сделка будет признана несостоявшейся, он, вне зависимости от воли продавца, получит свои деньги обратно, достав их из ячейки. Кроме того, плата за аренду банковской ячейки является фиксированной и не зависит от стоимости помещенных в нее ценностей. Единственными критериями, оказывающими влияние на размер комиссии за данную услугу, является время аренды и размер сейфа. 

   Теперь несколько слов о технологии передачи денег при купле-продаже недвижимости с использованием банковского депозитного хранилища. Порядок расчетов определяется договором аренды банковской ячейки. Покупатель и продавец недвижимости выступают в качестве арендаторов, а банк – арендодателя. В договоре аренды четко расписывается порядок, сроки посещения ячейки сторонами сделки и при наличии каких документов все это возможно осуществить.

   У нас есть две стороны по сделке недвижимости – покупатель и продавец. В определенный день, который, чаще всего, совпадает с подписанием договора аренды ячейки и договора купли-продажи недвижимости, они совместно посещают банковское хранилище для того чтобы покупатель заложил в ячейку деньги, а продавец проконтролировал закладку.

   В договоре аренды прописывается период времени, который, по мнению сторон, является достаточным для регистрации приобретенной в соответствии с договором купли-продажи недвижимости. В случае успешной сделки продавец приходит в хранилище и предъявляет документы, подтверждающие факт переоформления недвижимости на нового собственника. Он получает право на доступ к ячейке и забирает принадлежащие ему деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, то по истечении времени, отведенного продавцу, покупатель получает право прибыть в хранилище и забрать свои деньги.

   В каждом банке есть свои правила выдачи ключей от ячейки. Это могут быть два ключа, тогда оба арендатора получают свои ключи от ячейки. Это может быть и один ключ (именно так чаще всего и бывает),  но тогда важно у какой стороны и на каких условиях он остается (на этом этапе сделки часто происходит недопонимание и обязанность риэлторов обеих сторон - решить вопрос с ключом еще на внесении аванса). При этом в договоре аренды всегда предусматривается порядок действий и в случае утраты ключа.

   Таким образом, использование банковского сейфа (ячейки) сводит к минимуму риск неисполнения обязательств одной из сторон по сделкам с недвижимостью.

   На что следует обратить внимание при заключении договора аренды банковской ячейки?

   Рекомендую внимательно прочитать все условия договора, обратить особое внимание на порядок доступа к ячейке и перечень документов регистрирующего органа, которые необходимо предъявить банку перед выемкой. Часто одна сторона сделки, обычно это покупатель, старается сделать условия доступа к ячейке для продавца довольно жесткими, внося в комплект документов, необходимых для доступа к ячейке лишние и порой ненужные справки, выписки и документы, которые могут только усложнить этот доступ для собственника недвижимости. В данном случае обязанность риэлтора продавца отстоять свои требования, что опять же необходимо прописать еще на договоре аванса, чтобы на сделке не возникло суеты и неразберихи. Особенно это важно учесть, когда в сделках присутствует несколько альтернативных квартир и каждая сторона сделки старается "натянуть одеяло на себя", усложнив доступ другой стороне. Во многих банках в условиях доступа бывает прописан залог за ключ при его утере. Здесь тоже часто у сторон возникает лишнее волнение и споры. Кто этот залог оплачивает, а кто его потом забирает? Ведь обычно ячейку оплачивает покупатель, а забирает из нее деньги - продавец. Пропишите все условия заранее, продумав и эту ситуацию В случае, если в договор аренды вкралась техническая ошибка, у продавца могут возникнуть проблемы с получением денег. При досрочном расторжении договора сумма арендной платы возврату не подлежит.

   Еще одно важное обстоятельство – если доступ продавца к ячейке осуществляется на основании оригинала свидетельства о переходе права собственности к покупателю, бывший владелец недвижимости оказывается в зависимом положении. В этом случае исполнение сделки зависит от добросовестности покупателя, ведь получить свидетельство из регистрирующего органа имеет право лишь новый владелец недвижимости. Порой в свидетельстве бывает сделана техническая ошибка, удлиняющая срок регистрации сделки в связи с ее исправлением, а это в свою очередь отражается и на сроках доступа к ячейке, тем самым усложняя доступ продавцу. Чтобы избежать этой ситуации, мой совет -  включить в договор обязанности продавца недвижимости предъявить банку экземпляр договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа о переходе права.

Новости

28.08.2017

Упрямство продавцов привело к патовой ситуации на вторичном рынке недвижимости.

подробнее

12.08.2017

Когда лучше инвестировать в недвижимость? Сейчас или года через два – три?

подробнее

14.11.2016

Квартиры в Москве: на вторичный рынок вновь пришла стагнация.

подробнее

12.05.2016

Россияне больше не покупают большие квартиры.

подробнее

29.04.2016

Россияне снова потянулись за ипотечными кредитами.

подробнее

30.03.2016

Покупатели есть, но покупать не спешат?

подробнее

18.01.2016

Что нам ожидать от новых налоговых правил?

подробнее

06.10.2015

Предложение - на максимуме. Спрос- на минимуме.

подробнее

12.07.2015

Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы. «Осенью не будет полегче».

подробнее

06.07.2015

Повышение квалификации в сфере ипотечного кредитования. Сертификат Банка Москвы/группы ВТБ.

подробнее
все новости

Быстрая связь