Главная > Полезная информация

Как правильно оценить квартиру и что на это влияет. Прописные истины.

   Назвать среднюю стоимость объекта в столице вряд ли получится. Даже центр Москвы, где сконцентрирована элитная недвижимость, очень неоднороден по цене. Иногда доходит до абсурда: собственник запрашивает за свою недвижимость цену в три-пять раз большую, чем она стоит на самом деле.

   Прописные истины. 

   Для каждого сегмента недвижимости существует свой вполне реальный ценовой максимум, на формирование которого оказывают влияние различные факторы. Например, для экономкласса важнее утилитарные характеристики, такие как близость к метро, интенсивность шумового фона, удобство планировки, наличие большой кухни и/или ванной. В квартирах элит- и бизнес-класса, которые просторны и обладают большими кухнями и санузлами, особый вес приобретают эстетические и инфраструктурные характеристики.

   Например, красивый панорамный вид из окон может поднять стоимость недвижимости на 15-20%. Дороже будет жилье в доме с современным инженерным оборудованием, подземным паркингом, охраняемой территорией, расположенными поблизости объектами оздоровительного и культурно-бытового профиля. Большое значение имеет также социальная однородность жителей комплекса, близость дома к парковым зонам.

   Если квартира находится на средних этажах, это может увеличить ее стоимость на 10%,

первый этаж, наоборот, выступает понижающим коэффициентом – на 20 %, последний же – на 10 %.

   Если дом находится в удалении от метро (более 10 минут пешком), этот фактор может уменьшить стоимость недвижимости на 10%.

   На столько же может упасть цена на объект, если не решен вопрос с парковкой.

   Однако если по всем этим параметрам между жильем эконом- и бизнес-класса общность взглядов еще можно уловить, то элитный сегмент стоит особняком. Здесь уже принимаются во внимание и архитектура дома, и концепция объекта, и система безопасности и т. д.

   На стоимость недвижимости оказывают также влияние технические характеристики дома: из каких материалов он построен, из чего сделаны межэтажные перекрытия и др. Жилье в кирпичном доме с железобетонными перекрытиями будет стоить дороже, чем в доме с деревянными перекрытиями или в панельном строении, пусть и находящемся в том же районе. Важны технические характеристики самой квартиры: этаж, высота потолков, расположение окон, ее состояние в целом.

  Статус квартиры тоже серьезно влияет на ее стоимость. Если квартира свободная, т.е. продается без одновременной покупки другой недвижимости, то ее стоимость будет несколько дороже квартиры альтернативной. Таким образом, недвижимость, которая продается с целью получения денег, будет стоить дороже, чем та, которая продается с целью покупки другой квартиры.

   С «макияжем» или без.

   На рынке недвижимости красивая упаковка, то есть квартира с хорошим ремонтом, имеет больше шансов на быструю продажу. Именно поэтому все риэлторы советуют продавцам, прежде чем давать объявление о продаже жилья, сделать ему, в зависимости от сегмента, профессиональный или собственноручный «макияж». Наличие ремонта повышает продажную стоимость квартиры, и чем качественнее проведена работа, тем выше сумма.

   Но, с другой стороны, практически никогда квартира не станет дороже на ту сумму, которая была потрачена на ремонт, удорожание составит лишь определенный процент от вложений. Если сделать дорогой ремонт в обычном панельном или кирпичном доме в спальном районе Москвы, то процент увеличения стоимости недвижимости, скорее всего, окажется очень низким.

   Если речь идет о вторичном рынке, то в этом случае возможны два основных сценария. Для экономкласса наличие ремонта часто обязательное условие при покупке, поскольку для человека это единственное жилье, и он хочет быстрее въехать в готовую квартиру и жить в ней. Для дорогого сегмента сделанный ремонт может снизить ликвидность квартиры, оказаться лишней тратой денег, которая не будет оценена потенциальным покупателем, поскольку тот, скорее всего, будет оформлять приобретенное жилище в соответствии со своим вкусом.

   Ценовые аномалии. 

   На рынке столичной недвижимости случались ценовые аномалии, когда стоимость квартиры была неадекватно завышена. Причем за этим не стояли никакие обстоятельства кроме желания владельца квартиры, который, видимо, посчитал возможным при продаже недвижимости материализовать любую сумму. Прошлой осенью один мой клиент пожелал продать квартиру стоимостью 11 млн руб. Квартира эта находилась в подмосковном городе, по метражу, состоянию, меблировке и планировке на эту сумму никак не тянула. Однако убедить клиента, что такая квартира не соответствует заявленной стоимости, не было невозможно. Сумма была указана в рекламных сообщениях, но желающих купить жилье за такие деньги не нашлось. Спустя некоторое время клиент сбавил цену до 10 млн руб., потом до 9 млн руб., но покупатель пока так и не нашелся.

   В 2009 году один владелец квартиры, занимающийся резкой по дереву, запросил за свою квартиру 14 млн руб. Квартира была действительно оригинальна: с хорошим евроремонтом, стены были отделаны резными панелями с изображениями по мотивам оперы «Снегурочка». Но при этом недвижимость находилась на первом этаже хрущевки, расположенной в Капотне по соседству с ТЭЦ и нефтеперерабатывающим заводом! Красная цена же такой квартиры, даже с учетом хорошего ремонта и оригинального дизайна, не превышала 6-7 млн руб.

   Случаи, когда на неадекватно завышенные по стоимости квартиры находился покупатель, единичны.

   Концентрация на месте расположения. 

   Квартиры бизнес-класса сосредоточены в ЦАО, ЗАО, САО, СЗАО и ЮЗАО. Самые дорогие объекты этого сегмента находятся в Центральном и Западном округах.

   В ЮАО, ЮВАО и СВАО в основном предлагаются дома экономкласса.

   В зависимости от индивидуальности дома к средней цене можно прибавить или отнять от нее 15% - это та «вилка», в рамках которого может меняться цена на недвижимость.

(По материалам сайта "irn").

Новости

12.08.2017

Когда лучше инвестировать в недвижимость? Сейчас или года через два – три?

подробнее

14.11.2016

Квартиры в Москве: на вторичный рынок вновь пришла стагнация.

подробнее

12.05.2016

Россияне больше не покупают большие квартиры.

подробнее

29.04.2016

Россияне снова потянулись за ипотечными кредитами.

подробнее

30.03.2016

Покупатели есть, но покупать не спешат?

подробнее

18.01.2016

Что нам ожидать от новых налоговых правил?

подробнее

06.10.2015

Предложение - на максимуме. Спрос- на минимуме.

подробнее

12.07.2015

Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы. «Осенью не будет полегче».

подробнее

06.07.2015

Повышение квалификации в сфере ипотечного кредитования. Сертификат Банка Москвы/группы ВТБ.

подробнее

06.06.2015

Банк Москвы с поддержкой группы ВТБ снизил ипотечную ставку на покупку вторичного жилья на 1%.

подробнее
все новости

Быстрая связь