Главная > Полезная информация

Всё, что должен знать ипотечный заемщик, чтобы не попасть "на удочку" кредитора.

Кризис стал хорошим уроком для должников. Как суметь минимизировать риски попадания в ипотечную удавку?

На Бога надейся, но сам не плошай.

1) Учитывая уроки кризиса 2008 г., а теперь уже и нынешних 2014 - 2015 стоит напомнить о золотом правиле заимствований: занимай в той валюте, в которой зарабатываешь, — это урок первый. Если доходы поступают в разных валютах, желательно брать кредит в той, которая преобладает. «Валютные риски на сегодняшний день очень высоки, причем в нашей стране, учитывая специфику экономики, особенно», — говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP.

2) Трезво оценивайте свои возможности и берите в долг как можно меньше. «Некоторые стараются взять побольше и отложить часть суммы на ремонт и мебель, — комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. — При такой ситуации заемщик должен будет расплачиваться долгие годы, платить высокие проценты, и получится, что за мебель и ремонт он заплатит вдвое, а то и втрое дороже. При этом если квартира в течение определенного периода времени, скорее всего, подорожает (что в некоторой степени компенсирует выплаченные проценты), то ремонт и мебель только потеряют в стоимости. Если брать кредит только на квартиру, то налоговое бремя и ежемесячные платежи со временем снизятся, что даст заемщику дополнительные возможности для оплаты ремонта и приобретения предметов обстановки». Таким образом, производить ремонт и покупать мебель лучше за собственные средства (или же использовать для этого специальные целевые программы банков).

3) Занимать надо такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30% семейного бюджета. «К сожалению, в нашей стране заемщики привыкли выплачивать от 50 до 70% своего семейного бюджета, что очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов», — говорит Р. Строилов. При займе кредитных средств ориентируйтесь на свой основной заработок, не рассчитывайте на разовые побочные и сезонные доходы.

4) Тщательно ознакомьтесь с условиями кредитного договора, обратив особое внимание на все дополнительные расходы заемщика, которые в отдельных случаях могут доходить до 7% от суммы кредита ежегодно помимо процентной ставки (до 1,5 % — при отсутствии справки № 2-НДФЛ, до 5 % — при отказе от страхования, до 1,5% — если профессия заемщика попадает в разряд профессий повышенного риска с точки зрения банка). Кроме того, следует понять, при каких условиях банк может потребовать досрочного погашения долга. Например, сменив работу, заемщик иногда «забывает» информировать об этом банк, что формально является поводом к расторжению кредитного договора.

5) Очень важно правильно оценить объект. «Само по себе приобретение переоцененного объекта неприятно психологически, но что еще страшнее — объективная цена объекта при его реализации может быть ниже на 30% от стоимости покупки», — обращает внимание Р. Строилов.

Дисциплина во главе угла.

6).Для кредитора крайне важно вносить деньги заблаговременно, желательно за два-три рабочих дня до установленной даты. В случае задержки даже на сутки либо задолженности по очередному платежу на несколько рублей банк вынужден сообщать в бюро кредитных историй эту информацию. Так складывается отрицательная кредитная история. В будущем это может повлиять на возможность получения другого кредита. Кроме того, в случае систематической просрочки предусмотрены санкции вплоть до требования о досрочном расторжении кредитного договора.

7) Какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно, четко рассчитав свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному займу. «Еще лучше — погашать кредит досрочно, — советует Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Досрочное погашение помогает значительно сократить выплаты процентов и уменьшить итоговую стоимость квартиры. Уменьшить же ежемесячный платеж поможет оформление ипотеки на более длительный срок».

8) Еще одно правило — «подушка безопасности». «Желательно иметь полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, — рассказывает Р. Строилов. — Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить досрочные платежи. И держать эти средства лучше на депозите банка кредитора в той валюте, в которой оформлена ипотека. Заемщики порой ошибочно полагают, что коль на протяжении, к примеру, одного года или двух лет они вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это сможет им помочь. К сожалению, нет. А вот полугодовой запас средств позволит пережить затруднительную ситуацию». Добавим, что шестимесячный запас принято считать минимальным, в идеале лучше иметь годовой.

Государство поможет?

9) Не следует пренебрегать возможностями, которые предоставляет государство работающему населению и уплачивающему подоходный налог, — оформляйте налоговый вычет и вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке. Эксперты также советуют не брать параллельно другие крупные кредиты. Неблагоприятная ситуация по одному из этих кредитов может отразиться на всех остальных.

10) При необходимости «сократить платеж можно, если воспользоваться программой перекредитования, — добавляет А. Шленов. — Эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. Конечно, банки неохотно соглашаются на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, но ради сохранения клиента могут пойти ему на уступки».

Банк - хорошо  и партнер - хорошо.

11) Еще один способ сократить ипотечный платеж — воспользоваться преференциями, которые предоставляют банки-партнеры риэлторским компаниям и частным риэлторам, с которыми давно работают. Речь идет о снижении базовых ставок (на 0,5–1,5% от среднерыночных), отмене комиссии, приравнивании условий в рамках подтверждения дохода по форме № 2-НДФЛ и по форме банка. «Подобные программы выгодны банкам и потому, что клиенты, пришедшие от партнерского агентства недвижимости или риэлтора, имеют полностью сформированный комплект документов для рассмотрения, — замечает А. Шленов. — Это экономит рабочее время кредитного менеджера и уменьшает издержки по обслуживанию потенциальных заемщиков».

Когда грянул гром.

Но что делать, если вы уже должник? Дело в том, что договор уже подписан, изменить его в одностороннем порядке нельзя, и остается только одно — всеми силами и средствами соблюдать принятые на себя обязательства.

Главное, не уклоняйтесь от контактов с банком! Куда вернее известить кредитора о своих проблемах еще до того, как образуется задолженность. В таком случае заемщик для себя же самого выигрывает время на выработку совместных мер по урегулированию сложной ситуации. «При этом не стоит наивно полагать, что можно ограничиться одним звонком менеджеру, — утверждает Р. Строилов. — От вас необходимо письменное обращение, зарегистрированное и принятое банком в соответствии с правилами делопроизводства». К заявлению следует приложить документы, подтверждающие невозможность платить по графику (справка о сокращении заработной платы, об увольнении и т.п.). Если вместе с заявлением заемщик предложит новый график платежей, который будет ему по силам, то это существенно повысит шансы решить проблему. «Важно понимать, что заемщик и банк-кредитор — это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования, — напоминает Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Поэтому надо терпеливо вести переговоры и искать решение, приемлемое для обеих сторон».

Помочь в данном случае может увеличение срока кредита или переход на ежеквартальную оплату как всего платежа в целом, так и частично, к примеру, только процентов или только основного долга. В исключительных случаях при высокой лояльности банка можно рассчитывать на отсрочку в погашении кредита, например на срок от трех до шести месяцев.

Риск не всегда благороден.

Также нельзя сказать, что именно эти меры выхода из трудной ситуации будут вам предложены. «Нередко ни одно из предложенных мероприятий не может состояться, и дело даже не в банке или его отношении к заемщику, а в том, что кредит уже заранее был выдан по максимальной границе степени риска, — говорит Р. Строилов. — В таком случае, если нет твердой уверенности в том, что самому заемщику удастся в ближайшее время решить свои трудности — найти работу или увеличить материальное обеспечение, необходимо принять трудное, но единственно правильное решение».

Для начала максимально сократите свои текущие расходы, советуют эксперты. Разумеется, возможно, кому-то удастся найти вторую работу, однако если говорить о кризисном времени, данное решение вопроса кажется нереальным. Если этих мер недостаточно, решение остается одно — добровольная реализация приобретенного имущества. Как бы ни было горько, но во многих случаях это экономически оправданный путь. Добровольная реализация позволит продать объект залога по рыночной на данный момент цене или как максимум с минимальным дисконтом в 5–7%. «Банки, как правило, сообщают координаты агентств недвижимости или риэлторов - своих партнеров, которые помогут это сделать, — сообщает Д. Халин. — Тогда и заемщик получит большую сумму, чем при насильственном отчуждении, и у банка не будет проблем (судебные разбирательства, продажи с торгов и т.д.). Если объект продан добровольно, то на нового покупателя можно переоформить ипотечный кредит и банк получит свои проценты без временных потерь». Вырученные деньги идут на погашение кредита, оставшаяся сумма передается заемщику.

«При этом в период добровольной реализации у заемщика есть возможность договориться с банком о не отражении информации о просроченных платежах в бюро кредитных историй или даже о снижении размера штрафов, — уточняет Р. Строилов. — И что немаловажно, при продаже не надо проявлять излишней жадности, ведь если не согласиться сегодня на предложенную покупателем цену, следующего клиента придется ждать полгода, а за это время банк предъявит штраф в размере удвоенной процентной ставки или еще выше».

Жизненно важно для заемщика не доводить ситуацию до реализации квартиры банком по решению суда на аукционе. В таком случае реальная стоимость может оказаться ниже на 30% — такова российская действительность. И это вполне законно. Причем в том случае, если суммы реализации будет недостаточно, остаток задолженности заемщику никто не простит, и банк будет вправе обратить взыскание на оставшееся имущество клиента и тоже его изъять. Также банк может компенсировать себе и расходы на ведение судебного дела.

Скрываться  - последнее дело.

Наихудший вариант действия для заемщика — попытка скрыться от представителей банка. При таком развитии событий банк немедленно подаст иск в суд с требованием досрочного возврата всей суммы кредита, а также уплаты штрафов и пеней по просроченным платежам. На время, пока кредит не погашен, суд ограничивает свободу передвижений должника, не разрешая выезд за границу. И, вероятнее всего, суд удовлетворит все требования банка.

Таким образом, куда разумнее и правильнее относиться строго в первую очередь к себе как заемщику и не забывать о платежной дисциплине — тогда удастся избежать дополнительных потерь.


КСТАТИ.

В марте 2012 г. в России вступил в силу закон ФЗ-405, по которому заемщик, не готовый выплачивать ипотечный кредит, может, отдав банку квартиру, быть свободным от дальнейших обязательств. Согласно закону, даже если стоимости залоговой недвижимости недостаточно для погашения ипотечного кредита, «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной». Однако закон пока еще не действует, поскольку отсутствует правоприменительная практика. Правда участники ипотечного рынка сомневаются в том, что это произойдет в ближайшее время.

 По материалам журнала  «Недвижимость & Цены» № 30 от 02 августа 2012 года.

Новости

12.08.2017

Когда лучше инвестировать в недвижимость? Сейчас или года через два – три?

подробнее

14.11.2016

Квартиры в Москве: на вторичный рынок вновь пришла стагнация.

подробнее

12.05.2016

Россияне больше не покупают большие квартиры.

подробнее

29.04.2016

Россияне снова потянулись за ипотечными кредитами.

подробнее

30.03.2016

Покупатели есть, но покупать не спешат?

подробнее

18.01.2016

Что нам ожидать от новых налоговых правил?

подробнее

06.10.2015

Предложение - на максимуме. Спрос- на минимуме.

подробнее

12.07.2015

Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы. «Осенью не будет полегче».

подробнее

06.07.2015

Повышение квалификации в сфере ипотечного кредитования. Сертификат Банка Москвы/группы ВТБ.

подробнее

06.06.2015

Банк Москвы с поддержкой группы ВТБ снизил ипотечную ставку на покупку вторичного жилья на 1%.

подробнее
все новости

Быстрая связь