Главная > Новости компании

Отмена «долевки» к росту цен на «вторичку» не приведет.

15.07.2018

   Отменят долевое строительство или не отменят – роста цен на «вторичку» в Москве в ближайшие годы ожидать не стоит, да и новостройкам существенно подорожать вряд ли удастся. Грядущие законодательные изменения в перспективе приведут к сокращению объемов предложения коммерческих новостроек, но к тому времени на рынок выйдет жилье, построенное в рамках программы реновации.

   С 1 июля 2018 г. вступает в силу новая версия 214-ФЗ, сильноосложняющая жизнь девелоперам. В скором времени власти планируют совсем запретить прямую продажу недостроенного жилья. Законопроект о запрете «долевки» еще не принят, но уже внесен в Госдуму. Предполагается, что через год, с 1 июля 2019 г. приобретение не введенного в эксплуатацию жилья станет возможно только с использованием счетов эскроу: покупатели будут размещать на них средства, а застройщики получат доступ к этим деньгам после завершения строительства дома. Сама стройка должна будет финансироваться банками. Стоимость кредитов для застройщиков пока не определена, но Центробанк обещает льготную ставку в пределах 6%.

   Девелоперы не в восторге от ужесточения контроля над своим бизнесом и, тем более, от грядущей ликвидации привычных схем финансирования и обещают существенный рост цен на новостройки, причем уже в самом ближайшем будущем.

   Надежды эти вряд ли оправданны: при отсутствии дефицита предложения рост цен возможен только в случае резкого повышения платежеспособного спроса и, соответственно, увеличения объемов поглощения. А причин для этого пока нет и не ясно, когда таковые появятся. Наоборот, ВВП растет медленнее, чем ожидалось, а инфляционные ожидания – быстрее. Из-за ослабления рубля в апреле и анонсированного правительством повышения НДС до 20% Банк России уже дважды отказывался от снижения ключевой ставки, и, по словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, возобновится этот процесс, вероятнее всего, только в 2019 г. Такая позиция мегарегулятора делает крайне маловероятным удешевление ипотеки в ближайшей перспективе. А учитывая, что именно уменьшение ипотечных ставок является главным драйвером спроса на рынке недвижимости, попытка в такой ситуации повысить цены на квартиры вряд ли увенчается успехом.

   Поэтому, скорее всего, справляться с ростом себестоимости строительства девелоперам придется без привлечения покупателей. Удастся это не всем. В перспективе сокращение числа застройщиков приведет к уменьшению объемов коммерческого строительства и к возобновлению роста цен на жилье, но произойдет это далеко не сразу после часа «Х».

   На рынке московского региона наблюдается переизбыток предложения. Несмотря на обострение конкуренции, застройщики, напуганные постоянным изменением законодательства (предыдущие поправки в 214-ФЗ вступили в силу в 2017 г.), стремятся запустить как можно больше проектов, пока регулирование не стало еще жестче. Поэтому, даже если долевое строительство ликвидируют прямо завтра, «навес» предложения рассосется не ранее, чем через год-два.

   Девелоперы уже давно вынуждены пользоваться проектным финансированием, потому что открывать продажи квартир можно только после получения разрешения на строительство. То есть на разработку проекта, оформление прав на землю и т.п. строительные компании тратят свои и заемные средства, причем весьма значительные – до 20-30% от себестоимости проекта. А если после ликвидации долевого строительства власти обеспечат проектное финансирование под 6%, то рост стоимости строительства будет не таким уж кардинальным. Особенно если застройщикам все же предоставят возможность поэтапного доступа к средствам на эскроу-счетах – по мере завершения определённых стадий строительства.

   Еще один фактор, препятствующий росту цен на жилье в столичном регионе, – это программа реновации, на которую изменение правил игры на рынке никак не влияет, потому что осуществляют ее не коммерческие застройщики, а городская структура - Фонд реновации. По реновации Москва планирует возвести миллионы квадратных метров жилья, и до половины построенного столичные власти собираются продать на рынке, чтобы окупить затраты на переселение граждан. Так что быстрого сокращения объемов предложения новостроек в Москве, очевидно, не произойдет.

   Но наибольшее влияние реновация, по-видимому, окажет даже не на первичный, а на вторичный рынок жилья. Во многих районах, включенных в программу, новостроек мало или нет вообще, зато, благодаря отсутствию конкуренции, неплохо продается вторичное жилье. Очевидно, что появление нового, более качественного и привлекательного по цене предложения подкосит спрос и цены на «вторичку» даже там, где она еще чувствует себя относительно хорошо, рухнут.

   Впрочем, разговоры о «неминуемом» подорожании новостроек после отмены долевого строительства и т.п., конечно, могут вызвать временный переток покупателей с первичного рынка на вторичный (еще больше этому способствует крах Urban Group). Однако, как показывает практика, такие всплески покупательской активности в нынешних условиях приводят к сокращению сроков экспозиции квартир на рынке, а не к росту их цен. И это все просто потому, что для этого нет условий - люди пока не могут платить больше, а предложение жилья по-прежнему огромно. И в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится.

По материалам сайта: irn.ru

Новости

14.09.2018

Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года.

подробнее

15.07.2018

Отмена «долевки» к росту цен на «вторичку» не приведет.

подробнее

27.06.2018

Банкротство застройщиков увеличивает спрос покупателей на вторичное жилье.

подробнее

05.03.2018

Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок, надолго ли?

подробнее

12.02.2018

Самые неблагополучные районы Москвы

подробнее

28.08.2017

Упрямство продавцов привело к патовой ситуации на вторичном рынке недвижимости.

подробнее

12.08.2017

Когда лучше инвестировать в недвижимость? Сейчас или года через два – три?

подробнее

14.11.2016

Квартиры в Москве: на вторичный рынок вновь пришла стагнация.

подробнее

12.05.2016

Россияне больше не покупают большие квартиры.

подробнее

29.04.2016

Россияне снова потянулись за ипотечными кредитами.

подробнее
все новости

Быстрая связь